近時、建物賃貸借の更新料特約の効力を否定する判決が、立て続けに２つ出ました。１つは、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）、もう１つは、大阪高裁平成２１年８月２７日判決です。特に後者は、高裁レベルでの判決ということもあり、朝日新聞朝刊トップ記事になる等、注目度も高く、早くも、不動産賃貸業を営む店舗からは、更新料を払いたくないという声が多く上がっているようです。
　後者の判決については、新聞記事でしか情報を入手できていないため、後日コメントさせていただくことにし、今回は、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）について、私なりの見解を述べさせていただきたいと思います（但し、同判決における敷引特約については触れないこととします）。

　京都地裁における事件は、更新に際し更新料として賃料の２か月分を支払うべき特約について、消費者契約法１０条に反するかが争われました。契約条項が同法違反により無効となるためには、①消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であるかどうか、信義則に反して消費者の利益が一方的に害されるか否かが問題となります。
　そして、同法の規定する要件のうち、②消費者の利益を一方的に害されることになるかについて、判決は、「消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があることに鑑み、当事者の属性や契約条項の内容、そして、消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合して判断すべきである」としました（ＮＢＬ同号より）。
　そのうえで、判決は、「本件更新料を賃借人に負担させるには、具体的かつ明確な説明と賃借人の認識、理解が必要であるのに、本件においてはそのような具体的かつ明確な説明がなされた事実は認められないから、本件更新料特約は法１０条に該当し、無効である」としました。

　つまり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するか否かは、賃借人に対する具体的かつ明確な説明と、賃借人の認識・理解が不可欠であるということになります。逆にいえば、賃借人に対し説明を尽くせば、更新料特約が、直ちに消費者契約法１０条違反になることはないとも言えます。
　賃借人に対し説明すべきその具体的内容については、同紙を見る限り必ずしも明らかではありません。しかし、今後、仲介業者は、更新料特約の持つ意味について詳細に説明をする必要があり、その説明の際の留意点を、仲介業者としては整理しておく必要がありそうです。
　更新料の意義については、契約期間分の賃料の一部の前払いであるという主張も見られます。しかし、この見解に立ってしまうと、更新期間の途中で契約を解約した場合、更新料の清算義務が発生してしまうのではないかという疑問も生じます。
　更新料の意義については、今後、合理的・説得的な説明を求められる時代になったといえます。

　最高裁判決が出るまでは様子見の方が多いと思いますが、仲介業者としては、消費者に対する十分な説明を尽くすことが、オーナーの利益を守ることにつながります。ぜひ実践をしていただきたく思います。

　
　

　

区分所有法７０条は、一定の要件の下に、団地内建物の一括建替え決議を規定しています。ところが、この規定が憲法２９条の財産権保障に反するとして争われた事件の最高裁判決が、平成２１年４月２３日に出されました（判例タイムズ１２９９号１２１頁）。

区分所有法の建替え決議や団地内建物の一括建替え決議は、特別多数決その他の要件を満たせば、少数の反対者があっても、建替えを進めることができるとするものです（詳細な要件等は条文をご参照ください）。
ところが、建替えに参加しない少数の反対者は、意思に反して建替えが強行され、権利侵害されるし、反対者の保護のための措置もとられていないなどとして、憲法２９条の財産権保障の趣旨に反するのではないかという主張が、これまでも議論されることもありました。

区分所有法７０条に限らず、同法上の建替え決議は、民法上の共有の原則（権利変更の場合には全員の同意を要する。民法２５１条）を変更するものですが、特別多数決の要求と、売渡請求による対価取得等により、財産権に対する合理的制約であるとして、これを是認する見解が多かったように思われます。

本判決は、区分所有法７０条の団地内建物の一括建替え決議の規定について、その規制の目的、必要性、内容、規制によって制限される財産権の種類、性質及び制限の程度等を比較考量して判断すれば、区分所有法７０条は憲法２９条に違反しないとしました。
たしかに、区分所有法における建替えの厳しい要件を見ると、反対者の財産権侵害に配慮した規定となっており、憲法２９条に反しているとはいえないと思われます。多数派の建て替えの利益との調和をうまく図っているともいえます。

現在、各地において団地の老朽化により耐震性に問題がある建物も増加しており、建替えを進めるべき必要が高い建物も多く存在します。本判決は、こうした実務面からみても評価できるものです。実際、反対者たる不参加者には、区分所有権の買い取りにより、相応の対価（場合によっては相場以上）の支払いがなされ、また、代替建物の提供が行われることもあり、適正な法の運用により、不参加者への利益配慮が可能と思われます。

　区分所有者がマンション管理費を滞納した場合、管理組合は、滞納管理費の請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て、当該区分所有者のマンションを強制競売することができます。
　しかし、管理費を滞納しているケースでは、区分所有権に金融機関の抵当権が設定され、また、税金を滞納している場合も多くあります。
　そうした場合に、強制競売を申し立てても、管理組合には配当見込みがないため、強制競売手続は、無剰余取消（民事執行法63条2項）されてしまいます。特に、バブル期に販売されたリゾートマンション等は、現時点での価格が低迷してしまい、競売がうまく進まないケースが多くあるようです。

　競売手続が進まないと、管理費の滞納が益々増え、また、修繕積立金も滞納されると、マンションの修繕もうまく進まないこともあり、管理組合にとっては重大な問題となります。
　そこで、管理費の滞納が、区分所有法6条1項にいう共同利益背反行為に当たり、それによって、マンションの区分所有者の共同生活上の障害が著しくなっており、他の方法では区分所有者の共同生活上の障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとして、区分所有法59条による競売が認められることがあります。具体的な例として、東京地裁平成19年11月14日判決（判例タイムズ１２８８号２８６頁）、東京地裁平成１７年５月１３日判決（判例タイムズ１２１８号３１１頁）があります。

　区分所有法59条による競売は、区分所有権の剥奪を目的とし、配当を全く予定していないため、無剰余取消を定める民事執行法６３条は適用されないとする裁判例（東京高裁平成１６年５月２０日・判例タイムズ１２１０号１７０頁）があります。
　また、この競売によって、区分所有権上に存する抵当権が消滅するかについては争いのあるところですが、上記裁判例（東京高裁平成１６年５月２０日・判例タイムズ１２１０号１７０頁）は、消除主義（民事執行法５９条１項）を採用し、抵当権は消滅するという立場を採用しました。

　管理費滞納は、管理組合にとって重大な問題であり、区分所有法５９条による競売は、その問題解決にとって有効な手段となりえます。