弁護士　町田裕紀

講演のお知らせ【テナント破綻とファンド破綻～起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点～】

machida — Fri, 07 Nov 2008 10:48:50 +0900

　下記の要領にて、賃貸借契約におけるテナント破綻等の諸問題についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【セミナータイトル】
テナント破綻とファンド破綻
～起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点～
サブリース会社破綻の場合はどうか？

【開催日時】
平成20年12月９日(火)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】～ファンドソリューションＨＰより～
　今、世界的な規模で不況の嵐が吹き荒れています。もちろん我が国も例外ではなく企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば（破綻に近い状態であっても）、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。賃貸人・不動産ファンド破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
　そういう事態になれば、さまざまな形で問題が発生しますが、その際に迅速な対応を執れるか否かにより、最終的に賃貸人に生じる損害額も大きく異なります。未納賃料、敷金・保証金の扱い、夜逃げ同然で退去された場合の原状回復と残置物の処理等にどう対応すべきか？　その法的注意点はどこにあるのか？　サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。さらに、不動産ファンドスキームの中でファンド会社やＡＭ会社が破綻した場合は複雑な問題が発生します。
　賃借人・賃貸人に限らずアセットマネジャー、プロパティマネジャーも、これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
　そこで本セミナーでは、「テナント破綻」「ファンド破綻」のケースを中心として、「サブリース会社破綻」も含め、これらの現実的問題点と対応策、法的注意点について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。

土壌汚染に関する判決

machida — Tue, 30 Sep 2008 12:41:44 +0900

平成２０年９月２５日、東京高裁にて、土地売買契約時においては有害物質として法規制されていない土中のフッ素の存在を理由として、瑕疵担保責任を認めた判決が出されました（日経新聞平成２０年９月２６日版）。

土壌汚染対策法は、平成１４年５月に国会で可決・成立していますが、それ以前に売買契約が締結され、その後、同法によって規制された有害物質が土中から発見された場合、こうした有害物質の存在が隠れたる「瑕疵」（民法５７０条）に該当するかが争いになることがありました。
一般に「瑕疵」というのは客観的なものをいいますから、法による規制を受けていようとなかろうと、客観的に人体に有害であれば、「瑕疵」に該当するという理屈は十分に成り立つと思われます。たとえば、土壌汚染対策法によって規制されていなかった時代に、フッ素が人体に有害ではなかったということにはなりません。
従いまして、判例が、土壌汚染対策法による規制前の売買契約においても、フッ素の存在を「瑕疵」と認めたことは、評価できます。

一方、売主及び仲介業者からすれば、事前に予測可能性がないところで、事後的に損害賠償責任を負わされることになり、リスク管理が非常に難しい面もあると思われます。
もっとも、瑕疵担保責任による損害賠償の考え方は、売買契約における有償性、つまり、売買の対価の均衡にあります。従いまして、瑕疵担保責任の考え方からすれば、フッ素が存在し、客観的に価値のない土地を価値のある土地として売却し対価を得ることは許されないということになります。しかも、瑕疵担保責任は無過失責任ですから、フッ素が有害物質であることについての認識可能性は、売主の責任を判定するにおいて問題にならないという厳しさもあります。

今後、売却の際のリスク管理は大変厳しくなることが予想され、今後、同判決の影響及び評価を見定めていく必要があります。

講演のお知らせ　～「善管注意義務」でプロパティマネジャーはどこまで法的責任を問われるか～

machida — Wed, 27 Aug 2008 10:59:52 +0900

　下記の要領にて、不動産証券化時代におけるプロパティマネイジメントをめぐる法的論点についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【開催日時】
平成20年９月10日(水)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【会場】
プラザエフ・８F・スイセン
千代田区六番町15　TEL.03-3265-8111
（JR四ッ谷駅麹町口すぐ前）

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】　～ファンドソリューションのサイトより～
　今、不動産業界ではＰＭ（プロパティマネジメント）の重要性がますます高まっています。不動産価格の上昇が以前ほど望めなくなったこともあり、インカムゲインの重要性・不動産収益の最大化が強く求められているからです。そのため、投資家・ビル所有者からＡＭへ、最終的にはＰＭに収益最大化のためのさまざまな要求がなされます。また金融商品取引法によって、ＡＭ等に課された義務がさまざまな形でＰＭへの要請として転嫁されてくる場面が増えてきました。それに応える優秀なＰＭが求められていると言えます。
　ビルの運営管理に関しては以前から、賃料増減額交渉、滞納賃料対策、原状回復、安全管理、敷金・保証金返還請求など多くの法的問題が取り上げられています。これらの問題は従来ほとんどの場合、賃貸人（ビルオーナー）と賃借人（テナント）間の問題として語られてきました。しかし、近年はこうした問題の中でＰＭがどういった役割を持ち、どこでＰＭの法的責任が問われるのかが重要となっています。
　そこで、本セミナーでは、「善管注意義務」をキーワードとして、不動産証券化時代におけるＰＭの役割を再確認したうえで、業務委託契約、安全管理義務、賃料増減額交渉をテーマに、これらに関連する法律問題について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。

マンション管理の委託

machida — Tue, 25 Mar 2008 11:19:37 +0900

　先日の日経新聞の朝刊に、マンション管理の全面委託が可能になる旨の記事が掲載されました。

　現在、マンションの標準管理規約では、理事会を中心とした意思決定が推奨されていますが、現実問題としては、マンション住民の管理意識が乏しかったり、住民が高齢化したりで、なかなか管理がうまくいかないことが多いようです。そこで、国土交通省は、理事会による管理を原則としつつも、区分所有者の合意により外部委託も選択できるようにするとのことです。

　もっとも、現在の区分所有法においても、実は、管理者という制度があります（区分所有法２５条以下）。管理者を規約又は集会の決議により選任すれば（同法２５条）、共有部分等の保存行為、集会決議の実行、規約で定めた行為の実行を任せることができます（同法２６条１項）。管理者は、区分所有者である必要はなく、法人でも就任できることから、管理会社等を管理者に選任して、マンション管理を任せることができます。

　しかし、管理者が管理行為（法１８条１項）及び変更行為（法１７条）を行うには、集会の決議が必要とされることから、機動的な管理ができないという欠点もあり、また、部外者である管理者に、管理行為及び変更行為を行う権限を規約等により一任することには危険も伴います。
　そこで、従前どおり、理事会を置きつつ、管理者を置くことも考えられますが、裁判例では、理事長が選任されている場合には、特別の事情がない限り、理事長が管理者であるとされていることから、理事長と管理者との権限関係が問題となりえます。標準管理規約においても、理事長が区分所有法に定める管理者とするという条文が置かれています（標準管理規約３８条２項）。
　そのため、理事会をおきつつ、管理者にマンション管理を任せる場合には、法律や規約を整理する必要があるかもしれません。

　管理組合の理事会については、理事のなり手がいない問題や、理事に対する報酬支払い等、さまざまな問題が生じており、従前、理事会が担ってきたマンション管理の権限を第三者たる管理者にゆだねることには概ね賛成ですが、理事会がなくなり、または、理事会の権限が縮小する中、いかにして、管理者の業務執行を区分所有者が監視をしていくかは重要な課題かと思われます。

賃料増額請求

machida — Fri, 15 Feb 2008 15:37:47 +0900

　近頃、テナントビルのオーナー交代を機に、オーナーからテナントに対して、賃料増額請求がなされたという話（相談）をよく聞きます。いわゆるファンドが、高い利回りを実現するため、賃料が相場より安いビルを購入し、その後各テナントに対し賃料の増額を請求するパターンが多いようです。
　こうした賃料増額請求を受けた場合、そのように対処したらよいでしょうか。

　借地借家法３２条（借地の場合は１１条）によれば、特約のある場合を除き、建物の賃料が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件に係わらず、将来に向かって、賃料の増減を請求できると規定しています。
　賃貸借契約は継続的な有償契約であり、建物の使用とそれに対する賃料は均衡されるべきとの考えから、そのバランスが崩れた場合に、将来に向かって賃料を増減するのは、ある意味、合理的であるといえます。
　ただ、近時のファンドによる賃料増額請求は、大幅な増額請求も多いようであり、テナントもこれに応じてしまうと、事業事態の採算性がかなり悪化してしまうという問題もあります。

　増額請求を受けた場合、テナントは、オーナーと話し合いにより、まずは軟着陸を目指すべきです。
　しかし、当事者間で賃料の増額についての話し合いがつかない場合には、最終的には、オーナーから賃料増額請求の裁判を受ける可能性もあります。
　その場合、オーナーとテナントは、それぞれの立場から、自己が主張する賃料額が正当であるとする、不動産賃料に関する鑑定書を提出しあうことになり、最終的には、裁判所が、当事者の主張及び証拠を勘案して、相応の賃料額を認定することになります。

　裁判が確定するまでの間は、テナントは、自ら相当と認める賃料を支払うことで足ります。多くの場合は、契約書記載の賃料額になると思われます。
　オーナーがこれを不服として受け取らない場合には、法務局にて賃料の供託をします（これを怠ると、賃料不払いによる解除事由となりますので、注意が必要です）。
　ただし、裁判において賃料の増額を正当とする裁判が確定した場合において、既に支払った賃料に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による利息を付して支払わなければなりません（借地借家法３２条２項）。

　都心においては、賃料はまだまだ下がる気配は少ないようですが、今後、賃料相場が冷え込んだときには、テナントからオーナーに対する賃料減額請求もありえます。
　賃貸借契約が継続的契約であり、ある程度は安定性が求められることからすれば、賃料相場の上昇下降が即座に契約賃料に反映されてしまうのは好ましいことではないとも思われ、今後の裁判動向も気になるところです。

事業用借地権と一般定期借地権の違い

machida — Wed, 06 Feb 2008 14:10:34 +0900

　先日、借地借家法の改正（事業用借地権の設定期間の改正）について、記事を書きました。事業用借地権の設定期間が、従来、１０年以上２０年未満であったところ、同改正により、１０年以上５０年未満とされ、期間設定の幅が広がりました。
　そうすると、設定期間が５０年以上とされる一般定期借地権との違いが少なくなったように思われますが、事業用借地権と一般定期借地権の違いはどこにあるのでしょうか。

　両者の違いについては、一般定期借地権では書面による契約でよいところ、事業用借地権では公正証書によらなければならない等、様々な違いはありますが、一番大きな違いは、契約の目的の違いにあると思われます。
　すなわち、一般定期借地権の場合には、建物所有の目的であればよいですが（借地借家法１条）、事業用借地権の場合には、専ら事業のように供する建物の所有を目的としなければならず、さらに、居住の用に供するものについては明確に排除されています（借地借家法２４条１項）。
　従って、事業者が、テナントビル等を建てる場合には事業用借地権を設定できますが、マンション等を建てて賃貸する目的の場合には、事業用借地権の設定は出来ません。その理由は、居住用の建物の場合には、居住者の居住権の保護を図る必要があり、あまりに短期間の賃貸期間の設定を認めるべきではないからだと思われます。

　事業用借地権の設定期間の改正により、事業者にとっても、地主にとっても、借地権設定の幅は広がりましたが、定期借地権を基礎としたマンション開発等は、従前どおり、一般定期借地権によらなければならないことには、留意が必要でしょう。

ブログ移転

machida — Mon, 04 Feb 2008 16:08:16 +0900

この度、ブログを移転しました。
理由につきましては、旧ブログでも書きましたとおり、これまで都市農家の法律問題という視点からブログを書いてきましたが、このテーマは私の取り扱い業務の範囲を正確に表していない部分もあり、また、テーマに縛られて書きたいことが書けないところもありました。
そこで、心機一転、ブログのタイトルを「弁護士町田裕紀」としてしまい、私の業務範囲の記事を比較的自由に書けるようにしました。

今のところ、ブログの紹介はこれまでのままとなっており、また、プロフィール、業務紹介等が未完成ではありますが、仮オープンということで、宜しくお願い致します。

今後、ゆっくりペースになるとは思いますが、順次手を入れて行きたいと思っています。

借地借家法の改正

machida — Thu, 27 Dec 2007 12:53:38 +0900

　今年の年末は大変慌しく、あっという間に年明けになりそうです。

　さて、平成２０年１月１日から、借地借家法の改正法が施行されます。これにより、事業用借地権の存続期間の上限が、現在の「２０年以下」から「５０年未満」に引き上げられます。

　これまでは、事業用借地権は、１０〜２０年の存続期間で設定がなされ、また、一般定期借地権も存続期間が５０年以上とされていたため、２０年〜５０年を存続期間とする定期借地権は設定できないとされていました（ちなみに、一般の借地権は、３０年以上を存続期間とする必要があります）。
　この度の改正により、上記の２０〜５０年間を存続期間とする事業用借地権の設定が認められるようになり、上記の空白期間が解消され、事業者にとって、定期借地権設定の幅が広くなり、また、土地所有者も貸し易くなるため、様々な事業上のニーズに対応できるようになると期待されています。
　また、設定期間が長期化されることにより、事業用定期借地上に、減価償却期間の長い堅固な建物を建築することが可能になり、事業の採算性を向上させるものと期待されています。

賃貸人と賃借人との関係の変化

machida — Thu, 06 Dec 2007 19:04:24 +0900

　最近、都心のテナントビルにおいて、外資系のファンドがビルを買収した途端、賃借人であるテナントに対し、賃料増額請求を行い、テナントがこれに応じないと、容赦なく賃料増額請求訴訟を裁判所に提訴していることが、話題となっています。

　賃貸人であるファンドは、都心の賃料相場の高騰を背景に、あえて賃料が相場より安く設定されたまま放置されている物件を購入し、賃料増額請求をします。ファンドとすれば、相場より賃料が安いのであれば、それは増額請求の対象となって当然ということになります。
　一方、賃借人であるテナントからすれば、毎月の固定費である賃料の増額は、事業性そのものに大きな影響を及ぼすため、容易には応じられない事情もあります。

　従来、賃貸人と賃借人との関係は、大家と店子の個人的な信頼関係を基礎に成立していました。
　そのため、判例においても、賃貸借契約等の継続的契約関係においては、当事者間の信頼関係が重視され、たとえば、賃借人が賃料の支払いを怠ったとしても、それだけでは賃借人は直ちに賃貸借契約を解除することはできず、解除するためには、当事者間の信頼関係の破壊が必要であるとされてきました。
　また、賃料の増減額においても、当事者間の信頼関係を背景に、経済情勢に機敏に反応することなく、長期的に緩やかな増減を行うのが一般でした。

　しかしながら、今日のように、賃貸人と賃借人の個人的な信頼関係が薄れ、両者の関係が単なる経済的関係（賃貸人は賃料収益を上げ、賃借人は場所利用の対価を取得するという経済的関係）に過ぎないものになってくると、従前の判例のような信頼関係破壊の理論を貫くことが適当でないように思えます。
　賃貸人と賃借人との関係が、前述のファンドとテナントとの関係のように、きわめてドライな、賃料の増額に応じないならば物件からの退去を迫る、というような経済的な関係になってきていることからすれば、今後は、賃貸借関係も、こうした経済的な関係を重視したドライな関係を前提として、判例理論や学説が展開される可能性もあると思われます。
学者の中にも、賃貸借契約が有償契約であることを理由に、信頼関係とは支払能力に関する信頼関係であるとして、同義的な信頼関係を否定する見解もあるようです。
　また、ベテラン弁護士の見解によれば、賃貸人から賃借人に対する借地の明け渡し請求においても、裁判所において明渡しの正当事由が昔に比べ認められやすくなったとの意見もあります。
　借地はあくまで他人物であり、いずれは返却しなければならないものであることを前提に、トラブルを抱えてその土地に居続けるよりは、立ち退き料等一定の金銭を受領して、他に移ったほうが合理的であるとの判断もあるのかもしれません。

　ファンドによる賃料増額請求が、時流の象徴であるのか、時流を変化させるものであるのか、今後の展開が気がかりなところです。

事業承継に関する法案

machida — Tue, 04 Dec 2007 22:43:53 +0900

　この度、事業承継に関する新法案が発表されたようで、各紙で取り上げられています。

　同紙によれば、この法案は、政府が次期通常国会に提出することを目指しているそうで、オーナー企業の株式を円滑に事業承継人に相続させるために、民法の遺留分に関する規定の特例を定めることになるようです。

　私は、その法案自体を見たわけではないので、その法案の詳細についてはわからないのですが、民法の遺留分の特例を設けることは、興味深いところです。
　ただ、新聞で読む限りは、遺留分制度の特例といっても、遺留分を奪うものではなく、あくまで生前に相続人間の合意があることを前提に、家裁の許可がなくても遺留分放棄が可能になり、特定の相続人にオーナー会社の株式を承継させるという制度のようです。
　つまり、特定の相続人である事業承継人に、オーナー会社の株式を生前贈与し、その代わりに、事業承継人たる相続人は、生前に遺留分放棄をし、その他の遺産は、事業承継人以外の相続人が相続するということになるようです。
　通常の相続案件においても、遺留分の生前放棄は、放棄者に対する生前贈与とセットで行われることが多いように思います。そうであれば、被相続人である現経営者を交え、相続人間において、株式およびその他の資産の生前贈与、相続について、税制面をも加味して話し合いを行い、事業承継者への株式承継（相続または生前贈与）、事業承継者又は他の相続人による遺留分放棄を組み合わせ、事業承継対策を行うことが可能になるかもしれません。
　なお、こうしたオーナー会社の株式の生前贈与をアシストする制度として、贈与株式の評価額を贈与時に固定できる制度も同時に設けられるようです。

　事業承継の難しさは、様々な利害対立から、オーナー会社の株式を含む遺産について、相続人間でうまく話し合いによる分割ができないところにあるのですから、相続人間での合意の存在を前提とする上記新制度が、どの程度、事業承継を円滑にさせるものになるかは、不明です。
　また、現行制度においても、家庭裁判所の許可を得れば生前放棄が可能なのであり、現行制度の違いがどの程度あるのかも、現時点では不明です。

　とりあえず、制度の詳細が発表されるのを待ちたいと思います。

弁護士 町田裕紀