弁護士　町田裕紀

セミナー開催のお知らせ

machida — Sat, 30 Jan 2010 08:52:06 +0900

ファンドソリューション主催のセミナー講師を務めることになりました。
連続企画となっており、いずれの回も、これまで受講者の皆さまからのご要望やご反響が高かったものばかりです。ぜひご参加ください。

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題①】
　・「賃料減額請求対応の徹底研究」
　　　引き続くテナントからの賃料減額請求への対応に向けて
　・「賃貸借契約の中途解約に伴う諸問題」
　　　テナントからの賃貸借中途解約にどう対応するか
　　平成22年3月3日（水）開催

【長期景気低迷期におけるビル経営関連の諸問題②】
　・「テナント破綻(破産、民事再生、会社更生)への実務対応」
　　　テナント破綻の場合に起こり得る賃貸借契約上の問題点
　・「テナントの企業再編で起こり得る問題と対応策」
　　　テナントが企業再編を実行した場合にどう対応するか
　　平成22年4月14日（水）開催

週刊住宅に論文掲載

machida — Mon, 25 Jan 2010 13:23:32 +0900

　「更新料問題（判決）が賃貸実務に与える影響」と題する論文が、週刊住宅平成２２年１月１８日号、同２５日号に掲載されました。
週刊住宅ＨＰ

　この論文は、更新料特約の効力について異なる結論に至り話題となった２つの大阪高裁判決（平成２１年８月２７日と同年１０月２９日）を踏まえ、今後の賃貸実務への影響を論じたものです。
　是非お読みいただければ幸いです。

講演情報　～テナント破綻時の法律実務～

machida — Wed, 13 Jan 2010 23:40:09 +0900

以下の内容にて、セミナーを行います。奮ってご参加ください。

主催　　　　日本ナレッジセンター
開催日時　２０１０年１月２０日１３：３０～１６：３０
会場　　　　銀座フェニックスプラザ
講義概要　テナントが破綻した時は、未払い賃料の回収、敷金・保証金の処理、明渡・原状回復の履行等、様々な法律問題が生じますし、テナントが破産・民事再生等の法的整理手続に入った場合には、こうした処理は倒産法の定めに従い厳格に行う必要が生じます。特に、近時は、サブリースや定期借家における破綻など、伝統的な賃貸借契約の破綻とは違った、特別の考慮を要する破たん処理が必要な場合も見受けられます。そこで、本セミナーにおいては、テナント破綻時の賃貸借契約をめぐる法的問題点について、最新判例も踏まえながら、オーナー及びプロパティマネジャーが、いかに円滑かつ適切に処理していくべきか、オーナー側の経済的損失をできる限り回避すべく、その具体的対応策をわかりやすく解説します。

講義項目　１　建物賃貸借契約におけるテナント破綻の概説
　　　　　　　２　賃料不払いへの対応策
　　　　　　　３　賃貸借契約の解除
　　　　　　　４　建物明渡をめぐる法律問題
　　　　　　　５　原状回復をめぐる法律問題
　　　　　　　６　敷金・保証金をめぐる法律問題
　　　　　　　７　サブリース会社の破綻

売買契約交渉の不当破棄

machida — Tue, 29 Dec 2009 17:16:39 +0900

　不動産の購入予定者が、不動産市況の悪化を理由に売買契約中止の通告をした事例において、契約準備段階における信義則上の注意義務違反としていわゆる契約締結上の過失に該当し、不法行為責任により信頼利益の損害賠償責任を負うとした判決が、東京地裁においてなされました（平成20年11月10日、判例時報2055号79頁）。

　判例は、買主が売主に取り纏め依頼書及び買付証明書を交付したこと、その後3ヶ月間に7通の契約書案を交換して交渉を進めていたこと、売買契約上の主たる問題について話し合いがつき最終的に合意すべき契約案がほぼ固まっていたことを挙げる他、さらに、買主の要請または了承のうえ、契約成立に向けての準備行為として、埋設排水管の移設等についての同意書の取り付け、時間貸し駐車場の賃貸借契約の解除・立退き完了を行っていたこと等を挙げています。
　そのうえで、買主に信義則上の義務違反を認め、信頼利益の損害賠償を認めました。

　これに対し、買主は、サブプライムローン問題等による不動産市況の悪化は外部的事情であり、買主の一方的都合によるものではないし、売主においても、こうした外部的事情により契約締結に至らない可能性を予測することは可能であったとして、信義則上の義務違反はないと主張しました。
　しかし、裁判所は、不動産市況の悪化によるリスクは、当事者それぞれの内部事情に過ぎず、誠実に契約の成立に努める義務を免除すべき正当事由にはならないと判示しました。

　契約関係は両当事者の合意によって成立するのが原則ですから、契約締結交渉を破棄しただけで不法行為責任を負うものではありません。しかし、信義則の原則に反し、契約締結交渉を不当に破棄した場合には、損害賠償責任を負うとするのが判例です。
　今回の事例では、詳細な事実認定のうえで、契約内容がほぼ合意に達していたこと、両者の認識の下に契約締結に向けての準備行為が行われていたことを理由に、買主に、信義則上、誠実に契約の成立に努める義務があったとされました。

　また、本判例は、不動産市況の悪化は、当事者それぞれの内部事情に過ぎず、契約交渉破棄の正当事由にはならないとしています。このことは、買主にとって酷のようにも思われます。
　しかし、不動産市況が高騰して売主が交渉を取りやめて別の第三者に高値で売却した場合を考えれば、裁判所の言う当事者それぞれの内部事情という理屈には、合理性も認められると思われます。
　使用の必要性や資金繰り等のいわゆる自己都合の場合のみならず、市況の悪化のような外部的事情であっても、信義則上の義務を免除する理由にはならないと判断されたことは、実務上の参考になると思われます。

　契約締結上の過失の理論については、『債権法改正の基本方針』（民法（債権法）改正検討委員会編、株式会社商事法務）においても、交渉を不当に破棄した者の損害賠償責任、交渉当事者の情報提供義務・説明義務、交渉補助者等の行為と交渉当事者の損害賠償責任として、明文化が検討されています。
　重要なテーマですので、契約担当者は、同理論に対する十分な理解が求められるでしょう。
　

事業用定期借地における賃料減額請求権の排除

machida — Tue, 27 Oct 2009 10:55:28 +0900

昨日は、金融財務研究会のセミナーに大勢のお客様にご来場いただきまして、ありがとうございました。
年初に賃料減額のセミナーを始めた頃は、これから賃料減額請求に備えましょうというスタンスだったのですが、今は、現に賃料減額請求を受けて現実的対応を求めて来られる方が多いようでした。

昨日ご質問をいただいたなかで、お答えを保留していた部分について、ご回答致します。

事業用定期借地の場合に、賃料減額請求権を排除できるかという点ですが、借地借家法２３条を見ると、定期借家の場合と異なり、賃料減額請求権の規定の排除を認めていません。
従いまして、事業用定期借地の場合には、原則通り、賃料増額請求権の排除は認められるが、賃料減額請求権の排除は認められないということになります。

その理由については、定期借家の場合には期間が比較的短いため、賃料減額請求を排除しても、借家人を害することは少ないが、定期借地の場合には、相応の契約期間となるため、やはり、賃料減額請求権を排除してしまうと、事情変更に対応できないということだと思われます。

賃料減額に対する対応についてのニーズが高まっていることを実感したセミナーでした。
昨日ご来場いただきました皆様、ありがとうございました。

講演のお知らせ　～賃料減額～

machida — Tue, 29 Sep 2009 18:12:50 +0900

以下の要領にて、賃料減額に関するセミナーを開催させていただくことになりました。
ぜひ、ご参加くださいますよう、お願い申し上げます。
なお、本セミナーは、６月１６日に行いご好評をいただいたセミナーの再演となります。

■賃料減額請求への実務対応
　～テナント対応の具体的解説、最新判例を踏まえて～

■日時：　平成２１年１０月２６日（月）午後１時３０分～午後４時３０分
■会場：　金融財務研究会本社グリンヒルビルセミナールーム
　　　　　　金融財務研究会

■ご案内
　オフィス空室率の増加や募集賃料の減額が話題となる中、テナントからの賃料減額請求を受けた場合、安易に拒めばテナントの流出につながり、新規募集賃料の下落により大損失を被る可能性があります。一方、安易に賃料減額を受け入れれば収益性が大きく悪化します。このように、ビルオーナー及びプロパティマネジャにとっては、非常に難しい局面を迎えています。賃料減額を拒んだ場合、裁判で勝てるのか？裁判所に持ち込まれた場合の判決はどうなるのか？について予め理解しておくことは、テナントからの賃料減額請求を受けた際の対応を決定するうえで、非常に重要です。
　そこで、本セミナーにおいては、賃料減額請求の基本知識の確認、賃料に関する概念及び論点整理を行うとともに、テナントから賃料減額請求を受けた場合に備え、それに対する法的対応方法、近時の裁判所の賃料減額についての考え方、裁判例における賃料鑑定の傾向について、具体的事例を踏まえながら、実務的な対応策を解説します。

1　賃料減額請求の基本知識の確認
(1) 要件効果
(2) 調停前置主義
(3) 基本判例の知識確認

2　賃料に関する概念整理

3　裁判所が採用する賃料鑑定基準
(1) 不動産鑑定評価基準（国土交通省）の紹介
(2) 裁判所が採用する鑑定基準とその傾向

4 賃料減額請求の事例解説
(1) 鑑定意見に対する争い方
(2) 賃料自動増額特約のある事例
(3) サブリースの事例
(4) オーダーリースの事例　その他

5　ビルオーナーとプロパティマネジャの実務対応
(1) プロパティマネジャの説明責任・善管注意義務
(2) テナントとの交渉時の留意点

更新料無効判決による影響

machida — Wed, 02 Sep 2009 17:20:13 +0900

　近時、建物賃貸借の更新料特約の効力を否定する判決が、立て続けに２つ出ました。１つは、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）、もう１つは、大阪高裁平成２１年８月２７日判決です。特に後者は、高裁レベルでの判決ということもあり、朝日新聞朝刊トップ記事になる等、注目度も高く、早くも、不動産賃貸業を営む店舗からは、更新料を払いたくないという声が多く上がっているようです。
　後者の判決については、新聞記事でしか情報を入手できていないため、後日コメントさせていただくことにし、今回は、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）について、私なりの見解を述べさせていただきたいと思います（但し、同判決における敷引特約については触れないこととします）。

　京都地裁における事件は、更新に際し更新料として賃料の２か月分を支払うべき特約について、消費者契約法１０条に反するかが争われました。契約条項が同法違反により無効となるためには、①消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であるかどうか、信義則に反して消費者の利益が一方的に害されるか否かが問題となります。
　そして、同法の規定する要件のうち、②消費者の利益を一方的に害されることになるかについて、判決は、「消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があることに鑑み、当事者の属性や契約条項の内容、そして、消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合して判断すべきである」としました（ＮＢＬ同号より）。
　そのうえで、判決は、「本件更新料を賃借人に負担させるには、具体的かつ明確な説明と賃借人の認識、理解が必要であるのに、本件においてはそのような具体的かつ明確な説明がなされた事実は認められないから、本件更新料特約は法１０条に該当し、無効である」としました。

　つまり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するか否かは、賃借人に対する具体的かつ明確な説明と、賃借人の認識・理解が不可欠であるということになります。逆にいえば、賃借人に対し説明を尽くせば、更新料特約が、直ちに消費者契約法１０条違反になることはないとも言えます。
　賃借人に対し説明すべきその具体的内容については、同紙を見る限り必ずしも明らかではありません。しかし、今後、仲介業者は、更新料特約の持つ意味について詳細に説明をする必要があり、その説明の際の留意点を、仲介業者としては整理しておく必要がありそうです。
　更新料の意義については、契約期間分の賃料の一部の前払いであるという主張も見られます。しかし、この見解に立ってしまうと、更新期間の途中で契約を解約した場合、更新料の清算義務が発生してしまうのではないかという疑問も生じます。
　更新料の意義については、今後、合理的・説得的な説明を求められる時代になったといえます。

　最高裁判決が出るまでは様子見の方が多いと思いますが、仲介業者としては、消費者に対する十分な説明を尽くすことが、オーナーの利益を守ることにつながります。ぜひ実践をしていただきたく思います。

団地内建物の一括建替え決議と財産権保障

machida — Mon, 17 Aug 2009 16:53:05 +0900

区分所有法７０条は、一定の要件の下に、団地内建物の一括建替え決議を規定しています。ところが、この規定が憲法２９条の財産権保障に反するとして争われた事件の最高裁判決が、平成２１年４月２３日に出されました（判例タイムズ１２９９号１２１頁）。

区分所有法の建替え決議や団地内建物の一括建替え決議は、特別多数決その他の要件を満たせば、少数の反対者があっても、建替えを進めることができるとするものです（詳細な要件等は条文をご参照ください）。
ところが、建替えに参加しない少数の反対者は、意思に反して建替えが強行され、権利侵害されるし、反対者の保護のための措置もとられていないなどとして、憲法２９条の財産権保障の趣旨に反するのではないかという主張が、これまでも議論されることもありました。

区分所有法７０条に限らず、同法上の建替え決議は、民法上の共有の原則（権利変更の場合には全員の同意を要する。民法２５１条）を変更するものですが、特別多数決の要求と、売渡請求による対価取得等により、財産権に対する合理的制約であるとして、これを是認する見解が多かったように思われます。

本判決は、区分所有法７０条の団地内建物の一括建替え決議の規定について、その規制の目的、必要性、内容、規制によって制限される財産権の種類、性質及び制限の程度等を比較考量して判断すれば、区分所有法７０条は憲法２９条に違反しないとしました。
たしかに、区分所有法における建替えの厳しい要件を見ると、反対者の財産権侵害に配慮した規定となっており、憲法２９条に反しているとはいえないと思われます。多数派の建て替えの利益との調和をうまく図っているともいえます。

現在、各地において団地の老朽化により耐震性に問題がある建物も増加しており、建替えを進めるべき必要が高い建物も多く存在します。本判決は、こうした実務面からみても評価できるものです。実際、反対者たる不参加者には、区分所有権の買い取りにより、相応の対価（場合によっては相場以上）の支払いがなされ、また、代替建物の提供が行われることもあり、適正な法の運用により、不参加者への利益配慮が可能と思われます。

管理費滞納によるマンションの競売

machida — Fri, 03 Apr 2009 10:26:44 +0900

　区分所有者がマンション管理費を滞納した場合、管理組合は、滞納管理費の請求訴訟を提起し、勝訴判決を得て、当該区分所有者のマンションを強制競売することができます。
　しかし、管理費を滞納しているケースでは、区分所有権に金融機関の抵当権が設定され、また、税金を滞納している場合も多くあります。
　そうした場合に、強制競売を申し立てても、管理組合には配当見込みがないため、強制競売手続は、無剰余取消（民事執行法63条2項）されてしまいます。特に、バブル期に販売されたリゾートマンション等は、現時点での価格が低迷してしまい、競売がうまく進まないケースが多くあるようです。

　競売手続が進まないと、管理費の滞納が益々増え、また、修繕積立金も滞納されると、マンションの修繕もうまく進まないこともあり、管理組合にとっては重大な問題となります。
　そこで、管理費の滞納が、区分所有法6条1項にいう共同利益背反行為に当たり、それによって、マンションの区分所有者の共同生活上の障害が著しくなっており、他の方法では区分所有者の共同生活上の障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとして、区分所有法59条による競売が認められることがあります。具体的な例として、東京地裁平成19年11月14日判決（判例タイムズ１２８８号２８６頁）、東京地裁平成１７年５月１３日判決（判例タイムズ１２１８号３１１頁）があります。

　区分所有法59条による競売は、区分所有権の剥奪を目的とし、配当を全く予定していないため、無剰余取消を定める民事執行法６３条は適用されないとする裁判例（東京高裁平成１６年５月２０日・判例タイムズ１２１０号１７０頁）があります。
　また、この競売によって、区分所有権上に存する抵当権が消滅するかについては争いのあるところですが、上記裁判例（東京高裁平成１６年５月２０日・判例タイムズ１２１０号１７０頁）は、消除主義（民事執行法５９条１項）を採用し、抵当権は消滅するという立場を採用しました。

　管理費滞納は、管理組合にとって重大な問題であり、区分所有法５９条による競売は、その問題解決にとって有効な手段となりえます。

講演のお知らせ

machida — Thu, 02 Apr 2009 15:29:11 +0900

ファンドソリューション主催の下記のセミナーを開催します。ぜひご来場ください。

■《緊急事態対応セミナー》
　「テナント破綻への現実的対応策・徹底研究」

【日時・会場】
　平成21年4月23日（木）　主婦会館・プラザエフ（JR四ッ谷駅前）
【概要】
　今、企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。サブリース会社破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
　そういう事態になれば、迅速な対応を執る必要があることは言うまでもありません。サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
　そこで本セミナーでは、「テナント破綻」のケースを徹底分析し、ビルオーナー、ＰＭ会社が直面する現実的問題点と対応策、法的注意点について、定期借家の事例やサブリースの事例をも踏まえつつ、具体的にわかりやすく解説します。

弁護士 町田裕紀