弁護士　町田裕紀（まちだ　ひろのり）

　近頃、テナントビルのオーナー交代を機に、オーナーからテナントに対して、賃料増額請求がなされたという話（相談）をよく聞きます。いわゆるファンドが、高い利回りを実現するため、賃料が相場より安いビルを購入し、その後各テナントに対し賃料の増額を請求するパターンが多いようです。
　こうした賃料増額請求を受けた場合、そのように対処したらよいでしょうか。

　借地借家法３２条（借地の場合は１１条）によれば、特約のある場合を除き、建物の賃料が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当になったときは、契約の条件に係わらず、将来に向かって、賃料の増減を請求できると規定しています。
　賃貸借契約は継続的な有償契約であり、建物の使用とそれに対する賃料は均衡されるべきとの考えから、そのバランスが崩れた場合に、将来に向かって賃料を増減するのは、ある意味、合理的であるといえます。
　ただ、近時のファンドによる賃料増額請求は、大幅な増額請求も多いようであり、テナントもこれに応じてしまうと、事業事態の採算性がかなり悪化してしまうという問題もあります。

　増額請求を受けた場合、テナントは、オーナーと話し合いにより、まずは軟着陸を目指すべきです。
　しかし、当事者間で賃料の増額についての話し合いがつかない場合には、最終的には、オーナーから賃料増額請求の裁判を受ける可能性もあります。
　その場合、オーナーとテナントは、それぞれの立場から、自己が主張する賃料額が正当であるとする、不動産賃料に関する鑑定書を提出しあうことになり、最終的には、裁判所が、当事者の主張及び証拠を勘案して、相応の賃料額を認定することになります。

　裁判が確定するまでの間は、テナントは、自ら相当と認める賃料を支払うことで足ります。多くの場合は、契約書記載の賃料額になると思われます。
　オーナーがこれを不服として受け取らない場合には、法務局にて賃料の供託をします（これを怠ると、賃料不払いによる解除事由となりますので、注意が必要です）。
　ただし、裁判において賃料の増額を正当とする裁判が確定した場合において、既に支払った賃料に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による利息を付して支払わなければなりません（借地借家法３２条２項）。

　都心においては、賃料はまだまだ下がる気配は少ないようですが、今後、賃料相場が冷え込んだときには、テナントからオーナーに対する賃料減額請求もありえます。
　賃貸借契約が継続的契約であり、ある程度は安定性が求められることからすれば、賃料相場の上昇下降が即座に契約賃料に反映されてしまうのは好ましいことではないとも思われ、今後の裁判動向も気になるところです。

　

　先日、借地借家法の改正（事業用借地権の設定期間の改正）について、記事を書きました。事業用借地権の設定期間が、従来、１０年以上２０年未満であったところ、同改正により、１０年以上５０年未満とされ、期間設定の幅が広がりました。
　そうすると、設定期間が５０年以上とされる一般定期借地権との違いが少なくなったように思われますが、事業用借地権と一般定期借地権の違いはどこにあるのでしょうか。

　両者の違いについては、一般定期借地権では書面による契約でよいところ、事業用借地権では公正証書によらなければならない等、様々な違いはありますが、一番大きな違いは、契約の目的の違いにあると思われます。
　すなわち、一般定期借地権の場合には、建物所有の目的であればよいですが（借地借家法１条）、事業用借地権の場合には、専ら事業のように供する建物の所有を目的としなければならず、さらに、居住の用に供するものについては明確に排除されています（借地借家法２４条１項）。
　従って、事業者が、テナントビル等を建てる場合には事業用借地権を設定できますが、マンション等を建てて賃貸する目的の場合には、事業用借地権の設定は出来ません。その理由は、居住用の建物の場合には、居住者の居住権の保護を図る必要があり、あまりに短期間の賃貸期間の設定を認めるべきではないからだと思われます。

　事業用借地権の設定期間の改正により、事業者にとっても、地主にとっても、借地権設定の幅は広がりましたが、定期借地権を基礎としたマンション開発等は、従前どおり、一般定期借地権によらなければならないことには、留意が必要でしょう。

　今年の年末は大変慌しく、あっという間に年明けになりそうです。

　さて、平成２０年１月１日から、借地借家法の改正法が施行されます。これにより、事業用借地権の存続期間の上限が、現在の「２０年以下」から「５０年未満」に引き上げられます。

　これまでは、事業用借地権は、１０〜２０年の存続期間で設定がなされ、また、一般定期借地権も存続期間が５０年以上とされていたため、２０年〜５０年を存続期間とする定期借地権は設定できないとされていました（ちなみに、一般の借地権は、３０年以上を存続期間とする必要があります）。
　この度の改正により、上記の２０〜５０年間を存続期間とする事業用借地権の設定が認められるようになり、上記の空白期間が解消され、事業者にとって、定期借地権設定の幅が広くなり、また、土地所有者も貸し易くなるため、様々な事業上のニーズに対応できるようになると期待されています。
　また、設定期間が長期化されることにより、事業用定期借地上に、減価償却期間の長い堅固な建物を建築することが可能になり、事業の採算性を向上させるものと期待されています。