弁護士　町田裕紀（まちだ　ひろのり）

　本日の日経新聞朝刊に、多摩ニュータウンにおけるマンション２３棟・６４０戸の一括建替えが計画されている旨の記事が掲載されていました。全国最大規模の建替え事業となるようです。

　通常、マンションにおいて建替えを行うためには、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成が必要となります（区分所有法６２条１項）。
　しかし、団地内の複数の建物を一括して建替えることができれば、住戸数の増加や高層化、出費の抑制等のメリットも少なくありません。
　そこで、複数棟のマンションが区分所有法上の「団地」を形成する場合には、一定の要件の下で、団地内建物の一括建替え決議が可能とされています（区分所有法７０条１項）。

　団地内建物の一括建替え決議を行う場合には、団地内建物全体の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の特別多数決が必要ですが、さらに、各棟ごとに、各棟の区分所有者の３分の２以上の者であって、区分所有法３８条に規定する議決権の合計の３分の２以上の議決権を有するものの賛成が必要となります（区分所有法７０条１項但書）。
　要するに、団地全体において、単棟の建替えの場合と同様に５分の４以上の賛成があれば、団地全体の一括建替えの必要性が高いと判断され、各棟においては、３分の２の賛成があれば足りるとされているのです。

　今回は区分所有法の「団地」についての説明を省略しましたが、「団地」概念については、世間一般的に用いられる概念と異なり、法的概念です。世間でいう団地が、必ずしも区分所有法上の「団地」に該当するとは限りません。
　このあたりの説明については、また機会を見て行いたいと思います。

　しばらく前のブログにて、区分所有法の解説書改訂版の執筆のお手伝いをしている旨を書かせていただきましたが、ようやく出版の運びとなりました。

　私は、主に、建替え、団地等の改訂作業のお手伝いをしていましたが、街をみると、最近、マンションの建替えが非常に多いように思われます。

　マンションには中小規模なものでも数十人単位の区分所有者が居住しており、建替えに向けて計画を立て、集会決議に向けて区分所有者の意思を統一していくという作業は、なかなか大変な作業となります。
　マンションの建替えには集会の特別決議が必要ですが、その特別決議が可決された場合には、決議に反対した区分所有者は、建替え事業に参加するか、マンションから退去するかの判断をしなければなりません（建替え決議に賛成した区分所有者等には反対者に対する区分所有権の売渡請求が認められているため、反対者がマンションにその後も居住し続けることは困難です）。
　一見すると、反対者にとって酷な制度とも思われますが、一方で、老朽化等の理由により建替えに賛成するものが大多数いるにもかかわらず、若干の反対を理由に建替えができないとすれば、かえって不合理ですし、危険なマンションが存在し続けることは社会的にも好ましくありません。そこで、区分所有法は、建替えについて特別決議を要することとし、両者の調整をしています。

　近時は、マンション内において隣人とのお付き合いが希薄なことも多いですから、こうした建替えの際に利害対立が発生した場合には、法的紛争にまで発展することもあります。
　マンションの建替えの際には、こうした紛争発生の可能性まで視野に入れつつ、円滑・迅速な建替えの実現を計画していく必要がありそうです。

　本日は、これまでの遺言のお話からは離れて、区分所有法のお話です。

　区分所有法関連の本を執筆作業中であることは、以前にも書かせていただきましたが、実際に出版されるのは来年になりそうです（もっとも、今回はあるお方のお手伝い的な執筆であるため、私の名前が表に出ることはなさそうですが）。
　出版するというのは、責任も伴いますし、校正作業等も含めてなかなか大変な作業を伴いますが、その分野については非常に見識も広まります。今後も、こうした機会があれば、積極的に取り組んでいきたいと思います。

　さて、今回は、表題の通り、区分所有法の成立時期について説明します。
　区分所有法は、区分所有権の成立時期について定めていません。建築当初から区分所有建物とすることが前提である場合にはそれほど問題にならないかもしれませんが、従来、通常の建物として取り扱われていた建物を、区分所有の建物として取り扱う必要が生じる場合があります。
　たとえば、相続において、被相続人が１棟のマンションを所有していたが、その相続人らが共有を望まず、かえって、各室を数部屋ずつ区分所有することを望む場合も考えられます。
　マンション全体を相続人全員で共有すると、その変更につき何かと全員の承諾を必要とする（民法251条）など大変不便です。そこで、１棟のマンションを区分所有とした上で、各室を分有することができれば、各相続人は、好きな時期に納得の行く価格でマンション各室を換金でき、現在のように、不動産価格が上昇局面にある状況においては、大変有利であると考えられますし、煩わしい共有関係から逃れることもできます。

　区分所有権は、客観的要件である�構造上の独立性、�利用上の独立性の他、主観的要件として、�区分所有の意思が必要であるとされています。この�区分所有の意思が外部に表示されれば、区分所有権が成立します。
　たとえば、既に表示の登記がなされている建物について建物の区分の登記を申請したり、また、建物の一部を他人に譲渡すれば、区分所有の意思が外部に表示されたといえ、区分所有権が成立するとされています。

　ところで、民法は共有状態の解消のために共有物分割訴訟を認めています。通常、不動産については現物分割が困難な場合が多く、この場合、形式競売により代金を分割する場合も多く見られますが、競売による処分は、一般に売却価格が低額になり、共有者にとってメリットが少ないといわれます。
　しかし、共有建物が区分所有に移行することが可能であれば、共有物分割の訴えにより、当該建物を区分所有建物に移行させ、各室を分有するという現物分割を行うことにより、各共有者は、その持分（各室）を自己の好きな時期に好きな価格で処分することができます。

　このように、建物の区分所有化は、様々な可能性を含んでいるのです。