弁護士　町田裕紀（まちだ　ひろのり）

　先日の日経新聞の朝刊に、マンション管理の全面委託が可能になる旨の記事が掲載されました。

　現在、マンションの標準管理規約では、理事会を中心とした意思決定が推奨されていますが、現実問題としては、マンション住民の管理意識が乏しかったり、住民が高齢化したりで、なかなか管理がうまくいかないことが多いようです。そこで、国土交通省は、理事会による管理を原則としつつも、区分所有者の合意により外部委託も選択できるようにするとのことです。

　もっとも、現在の区分所有法においても、実は、管理者という制度があります（区分所有法２５条以下）。管理者を規約又は集会の決議により選任すれば（同法２５条）、共有部分等の保存行為、集会決議の実行、規約で定めた行為の実行を任せることができます（同法２６条１項）。管理者は、区分所有者である必要はなく、法人でも就任できることから、管理会社等を管理者に選任して、マンション管理を任せることができます。

　しかし、管理者が管理行為（法１８条１項）及び変更行為（法１７条）を行うには、集会の決議が必要とされることから、機動的な管理ができないという欠点もあり、また、部外者である管理者に、管理行為及び変更行為を行う権限を規約等により一任することには危険も伴います。
　そこで、従前どおり、理事会を置きつつ、管理者を置くことも考えられますが、裁判例では、理事長が選任されている場合には、特別の事情がない限り、理事長が管理者であるとされていることから、理事長と管理者との権限関係が問題となりえます。標準管理規約においても、理事長が区分所有法に定める管理者とするという条文が置かれています（標準管理規約３８条２項）。
　そのため、理事会をおきつつ、管理者にマンション管理を任せる場合には、法律や規約を整理する必要があるかもしれません。

　管理組合の理事会については、理事のなり手がいない問題や、理事に対する報酬支払い等、さまざまな問題が生じており、従前、理事会が担ってきたマンション管理の権限を第三者たる管理者にゆだねることには概ね賛成ですが、理事会がなくなり、または、理事会の権限が縮小する中、いかにして、管理者の業務執行を区分所有者が監視をしていくかは重要な課題かと思われます。

　今回は、マンション開発に関連して、地主さんがマンションを建てる場合の注意点について書いてみたいと思います。

　地主さんが等価交換方式でマンションを建て、うち数室の区分所有権を取得する場合があります。この場合には、マンション管理規約を設定する際に、予め手を打っておく必要があります。

　一般的にはマンション管理規約を設定する場合には、いわゆる標準管理規約を参考にしながら作成されることが多いと思われます。しかし、標準管理規約をベースとしてそのまま設定してしまうと、後に地主さんにとっては極めて不利な規約となり、後悔することにもなりかねません。

　つまり、地主さんが区分所有権の過半数を取得するケースであれば問題は生じにくいのですが、３分の１程度の区分所有権しか取得しないケースでは、当然のことながら、管理組合の集会において、決議要件である過半数をとることができません。この場合、他の区分所有者に結託されてしまうと、区分所有権の３分の１もの多数を有していながら、集会において自らの意見が全く通らず、また、理事を一人も送り込めないという事態も生じえます。
　そこで、マンション管理規約の原案を作成する際に、たとえば、理事の選任において累積投票制度を導入しておき、地主側の区分所有者が少なくとも１人は理事会に送り込めるようにしておくことが妥当と思われます。

　もっとも、こうした対策を施したとしても、たとえば建替え決議（議決権及び区分所有者の５分の４以上の多数による決議）のように、頭数要件が課せられているものについては、予めの対処は難しいと思われます。前記の等価交換方式の場合、一般には、一人又は若干名の地主さんが多数の区分所有権を取得する場合が多いと思われるからです。

　また、上記のような問題は、住居・店舗併存の複合用途型マンション（いわゆる下駄履きマンション）においても起こりえます。すなわち、同マンションにおいては一般に店舗部分の区分所有権の方が少ないため、管理組合の理事に、店舗部分の代表者を送り込めず、店舗部分の意見が、管理組合の運営において全く反映されないという事態が生じえます。
　そこで、複合用途型マンションにおいては、住居部分と店舗部分の区分所有権の割合に応じて理事を選任するなどの定めを、管理規約に予め設定しておく必要があります。

　いったんマンションが販売された後に、自己に有利なように管理規約を改正することは極めて困難です。従いまして、管理規約の原案作成段階において、予め手を打っておくことが重要であると思われます。

　本日の日経新聞朝刊に、多摩ニュータウンにおけるマンション２３棟・６４０戸の一括建替えが計画されている旨の記事が掲載されていました。全国最大規模の建替え事業となるようです。

　通常、マンションにおいて建替えを行うためには、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成が必要となります（区分所有法６２条１項）。
　しかし、団地内の複数の建物を一括して建替えることができれば、住戸数の増加や高層化、出費の抑制等のメリットも少なくありません。
　そこで、複数棟のマンションが区分所有法上の「団地」を形成する場合には、一定の要件の下で、団地内建物の一括建替え決議が可能とされています（区分所有法７０条１項）。

　団地内建物の一括建替え決議を行う場合には、団地内建物全体の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の特別多数決が必要ですが、さらに、各棟ごとに、各棟の区分所有者の３分の２以上の者であって、区分所有法３８条に規定する議決権の合計の３分の２以上の議決権を有するものの賛成が必要となります（区分所有法７０条１項但書）。
　要するに、団地全体において、単棟の建替えの場合と同様に５分の４以上の賛成があれば、団地全体の一括建替えの必要性が高いと判断され、各棟においては、３分の２の賛成があれば足りるとされているのです。

　今回は区分所有法の「団地」についての説明を省略しましたが、「団地」概念については、世間一般的に用いられる概念と異なり、法的概念です。世間でいう団地が、必ずしも区分所有法上の「団地」に該当するとは限りません。
　このあたりの説明については、また機会を見て行いたいと思います。