昨日は、金融財務研究会のセミナーに大勢のお客様にご来場いただきまして、ありがとうございました。
年初に賃料減額のセミナーを始めた頃は、これから賃料減額請求に備えましょうというスタンスだったのですが、今は、現に賃料減額請求を受けて現実的対応を求めて来られる方が多いようでした。

昨日ご質問をいただいたなかで、お答えを保留していた部分について、ご回答致します。

事業用定期借地の場合に、賃料減額請求権を排除できるかという点ですが、借地借家法２３条を見ると、定期借家の場合と異なり、賃料減額請求権の規定の排除を認めていません。
従いまして、事業用定期借地の場合には、原則通り、賃料増額請求権の排除は認められるが、賃料減額請求権の排除は認められないということになります。

その理由については、定期借家の場合には期間が比較的短いため、賃料減額請求を排除しても、借家人を害することは少ないが、定期借地の場合には、相応の契約期間となるため、やはり、賃料減額請求権を排除してしまうと、事情変更に対応できないということだと思われます。

賃料減額に対する対応についてのニーズが高まっていることを実感したセミナーでした。
昨日ご来場いただきました皆様、ありがとうございました。

　近時、建物賃貸借の更新料特約の効力を否定する判決が、立て続けに２つ出ました。１つは、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）、もう１つは、大阪高裁平成２１年８月２７日判決です。特に後者は、高裁レベルでの判決ということもあり、朝日新聞朝刊トップ記事になる等、注目度も高く、早くも、不動産賃貸業を営む店舗からは、更新料を払いたくないという声が多く上がっているようです。
　後者の判決については、新聞記事でしか情報を入手できていないため、後日コメントさせていただくことにし、今回は、京都地裁平成２１年７月２３日判決（ＮＢＬ９１１号６頁）について、私なりの見解を述べさせていただきたいと思います（但し、同判決における敷引特約については触れないこととします）。

　京都地裁における事件は、更新に際し更新料として賃料の２か月分を支払うべき特約について、消費者契約法１０条に反するかが争われました。契約条項が同法違反により無効となるためには、①消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であるかどうか、信義則に反して消費者の利益が一方的に害されるか否かが問題となります。
　そして、同法の規定する要件のうち、②消費者の利益を一方的に害されることになるかについて、判決は、「消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があることに鑑み、当事者の属性や契約条項の内容、そして、消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合して判断すべきである」としました（ＮＢＬ同号より）。
　そのうえで、判決は、「本件更新料を賃借人に負担させるには、具体的かつ明確な説明と賃借人の認識、理解が必要であるのに、本件においてはそのような具体的かつ明確な説明がなされた事実は認められないから、本件更新料特約は法１０条に該当し、無効である」としました。

　つまり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するか否かは、賃借人に対する具体的かつ明確な説明と、賃借人の認識・理解が不可欠であるということになります。逆にいえば、賃借人に対し説明を尽くせば、更新料特約が、直ちに消費者契約法１０条違反になることはないとも言えます。
　賃借人に対し説明すべきその具体的内容については、同紙を見る限り必ずしも明らかではありません。しかし、今後、仲介業者は、更新料特約の持つ意味について詳細に説明をする必要があり、その説明の際の留意点を、仲介業者としては整理しておく必要がありそうです。
　更新料の意義については、契約期間分の賃料の一部の前払いであるという主張も見られます。しかし、この見解に立ってしまうと、更新期間の途中で契約を解約した場合、更新料の清算義務が発生してしまうのではないかという疑問も生じます。
　更新料の意義については、今後、合理的・説得的な説明を求められる時代になったといえます。

　最高裁判決が出るまでは様子見の方が多いと思いますが、仲介業者としては、消費者に対する十分な説明を尽くすことが、オーナーの利益を守ることにつながります。ぜひ実践をしていただきたく思います。

　
　

　

　先日は、ファンドソリューション主催のセミナーに大勢の方にお越しいただきまして、ありがとうございました。
様々なテーマについてセミナーを行った中でも、サブリースの破綻事例についてのご質問や、違約金条項と破産との関係についてのご質問を多くいただきました。

　サブリースにおける破綻事例におきましては、オーナー破綻の場合にオーナーとサブリース会社との賃貸借が新オーナーに承継されるのか、また、その場合に、サブリース会社とエンドテナントとの転貸借契約はどうなるのか等のご質問をいただきました。

　また、定期借家契約におけるフリーレントと違約金条項との関係については、最新判例をご紹介したこともあり、それに関連する興味深いご質問もいただきました。
　たとえば、定期借家においてフリーレントがなされる場合には、中途解除の際にはフリーレント期間分の賃料相当額を支払うとの約定が定められることが多いと思います。
　この違約金条項が定められた事例において、テナントが破産し、破産管財人が定期借家契約を中途解除（破産法５３条）した場合、違約金が破産債権になるのか、または、財団債権になるのかという問題があります。
　フリーレント期間も賃料債権は発生しており、中途解除が停止条件であると考えれば、破産手続開始決定前の債権として、破産債権になると考えられます。一方、フリーレント期間の賃料相当額の違約金が、中途解除によってはじめて発生すると考えれば、破産手続開始後に発生した債権として、財団債権になると考えられます。
　オーナーやプロパティマネジャーとしては、後者の見解をとるべきですが、そもそも、条文が後者のように読み込める条文かどうか、よく確認をしておく必要があると思われます。

　他にも、賃貸借当事者の破綻につきましては、様々な問題提起がなされまして、ご来場の皆様の高い関心が伺えました。主催者と相談しながら、こうしたプロパティマネイジメントの分野について、セミナーを開催していきたいと思いますので、今後ともよろしくお願いいたします。