弁護士　町田裕紀（まちだ　ひろのり）

近時、不動産の賃料相場が下落し始めていますが、オーナー又はＰＭとして如何に対応していくかが重要な課題となります。
そこで、以下の要領にてセミナーを開催することになりました。ぜひお申し込みください。

テーマ：賃料減額判例の徹底研究
～迫り来るテナントからの賃料減額請求への対応に向けて～
◆受け入れるべきか、どこまでか、拒否できるのか
◆ビルオーナー・プロパティマネージャーの必須知識

【開催日時】　平成21年2月16日(月)　午後１時３０分～５時００分
【主催】　株式会社　ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】
　未曾有の景気低迷がオフィス賃料を直撃しています。実際、2008年末の調査では東京都区部で５．４％という大幅な下落がみられました（(財)不動産研究所調査）。この賃料下落傾向は拡大の傾向を見せており、2009年初頭からさらに本格化する見通しです。また、別な側面からみれば、賃料下落局面の中でテナントの引き抜きがさらに増大することが予想されます。
　テナントからの賃料減額請求をめぐっては、当然のことながらオーナーサイドとテナントサイドの利害が鋭く対立するため、多くの裁判例が存在します。ビルオーナーはもちろん、賃料改定交渉の矢面に立つプロパティマネージャーは、こうした賃料減額請求をめぐる裁判例を十分に理解した上で、テナントの賃料減額請求に対応することが必要不可欠です。さらに、プロパティマネージャーは、単なるビル管理業とは異なり、マネージャーとして賃料改定交渉においてオーナーやアセットマネージャーに対し一定の提案をすることが求められ、その際には説明責任も果たさなくてはなりません。そのためにも、賃料をめぐる裁判例の知識は必須となります。
　そこで、本セミナーでは、オフィスビルに限らず商業施設も含めて賃料減額に関する裁判例を徹底的に分析していただき、実務に活かすための判例の知識と動向をわかりやすく解説します。

　下記の要領にて、賃貸借契約におけるテナント破綻等の諸問題についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【セミナータイトル】
テナント破綻とファンド破綻
～起こりうる現実的問題点と、対応策の法的注意点～
サブリース会社破綻の場合はどうか？

【開催日時】
平成20年12月９日(火)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】～ファンドソリューションＨＰより～
　今、世界的な規模で不況の嵐が吹き荒れています。もちろん我が国も例外ではなく企業破綻が急増しています。賃借人企業が破綻に至れば（破綻に近い状態であっても）、従前どおり賃貸ビルにテナントとして入居し続けることは困難となります。賃貸人・不動産ファンド破綻の場合も多方面に影響を及ぼします。
　そういう事態になれば、さまざまな形で問題が発生しますが、その際に迅速な対応を執れるか否かにより、最終的に賃貸人に生じる損害額も大きく異なります。未納賃料、敷金・保証金の扱い、夜逃げ同然で退去された場合の原状回復と残置物の処理等にどう対応すべきか？　その法的注意点はどこにあるのか？　サブリース会社破綻の場合においても多くの問題が発生します。さらに、不動産ファンドスキームの中でファンド会社やＡＭ会社が破綻した場合は複雑な問題が発生します。
　賃借人・賃貸人に限らずアセットマネジャー、プロパティマネジャーも、これらのケースそれぞれについて対応策を考えておく必要があります。むろん法的な根拠が必要なことは言うまでもありません。
　そこで本セミナーでは、「テナント破綻」「ファンド破綻」のケースを中心として、「サブリース会社破綻」も含め、これらの現実的問題点と対応策、法的注意点について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。

　下記の要領にて、不動産証券化時代におけるプロパティマネイジメントをめぐる法的論点についての講演を開催することになりました。ぜひご参加いただきたく、当ブログにてご案内をさせていただきます。
　講演の具体的な内容につきましては、主催者であるファンドソリューションのサイトをご覧いただきたく存じます。

【開催日時】
平成20年９月10日(水)　午後１時３０分～５時００分
＜開場・午後１時＞

【会場】
プラザエフ・８F・スイセン
千代田区六番町15　TEL.03-3265-8111
（JR四ッ谷駅麹町口すぐ前）

【主催】　株式会社ファンドソリューション
【後援】　財団法人　日本ビルヂング経営センター

【概要】　～ファンドソリューションのサイトより～
　今、不動産業界ではＰＭ（プロパティマネジメント）の重要性がますます高まっています。不動産価格の上昇が以前ほど望めなくなったこともあり、インカムゲインの重要性・不動産収益の最大化が強く求められているからです。そのため、投資家・ビル所有者からＡＭへ、最終的にはＰＭに収益最大化のためのさまざまな要求がなされます。また金融商品取引法によって、ＡＭ等に課された義務がさまざまな形でＰＭへの要請として転嫁されてくる場面が増えてきました。それに応える優秀なＰＭが求められていると言えます。
　ビルの運営管理に関しては以前から、賃料増減額交渉、滞納賃料対策、原状回復、安全管理、敷金・保証金返還請求など多くの法的問題が取り上げられています。これらの問題は従来ほとんどの場合、賃貸人（ビルオーナー）と賃借人（テナント）間の問題として語られてきました。しかし、近年はこうした問題の中でＰＭがどういった役割を持ち、どこでＰＭの法的責任が問われるのかが重要となっています。
　そこで、本セミナーでは、「善管注意義務」をキーワードとして、不動産証券化時代におけるＰＭの役割を再確認したうえで、業務委託契約、安全管理義務、賃料増減額交渉をテーマに、これらに関連する法律問題について、具体的事例を踏まえてわかりやすく解説します。